Recentemente, o Supremo Tribunal Administrativo clarificou as regras do Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) no imobiliário: a taxa reduzida de 6% aplica-se apenas a empreitadas de obras localizadas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), para as quais haja uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) formalmente aprovada pela câmara municipal. Ou seja, ao contrário do que todos os agentes do mercado pensavam desde o início do regime, há cerca de 20 anos, não é por o imóvel estar numa ARU que o IVA sobre a empreitada de reabilitação pode ser cobrado a 6%; deve ser cobrado a 23% (+17%) se não existir ORU.
Há cerca de três anos, quando surgiram as primeiras decisões jurídicas neste sentido, e que foram recentemente clarificadas pelo Supremo, reuni com vereadores municipais do pelouro de urbanismo para procurar uma resolução para o problema. Os responsáveis políticos com quem reuni mostraram-se surpreendidos com essa decisão, uma vez que, desde sempre, informavam os promotores imobiliários de que as reabilitações realizadas nas ARU deveriam pagar IVA à taxa de 6%. Perguntei por que não faziam as ORU para todas as ARU, ao que me responderam que o processo é complexo e obriga à elaboração de um plano estratégico e de outros documentos, o que implica um elevado consumo de tempo para concluir.
A lógica económica por detrás da taxa reduzida de IVA na reabilitação é simples: tratou-se de um incentivo para criar um mercado que não existia. Reabilitar é estruturalmente mais caro, mais demorado e mais incerto do que construir de raiz. A taxa de 6%, em vez dos 23% normais, representa uma diferença de 17 pontos percentuais que, numa empreitada de um milhão de euros, equivale a 170 000 euros de poupança. Era esse diferencial que tornava viáveis projetos que, de outro modo, simplesmente não avançariam.
Desde que este problema foi detetado, é notório que o processo de reabilitação de imóveis nos centros históricos abrandou (os dados do INE mostram que a proporção de obras de reconstrução diminuiu), ficando apenas viável a reabilitação para efeitos de hotelaria, pois uma empresa que se dedique à hotelaria pode, posteriormente, deduzir o IVA das obras. Ou seja, estamos a desincentivar a reabilitação para habitação (em que não se pode deduzir o IVA) e a favorecer o desenvolvimento de mais hotéis.
Penso que o processo de criação das ORU estará em curso em todas as autarquias, e que o governo avançou com a taxa de IVA a 6% para a habitação acessível, com uma definição de habitação acessível que, na prática, abrange a grande maioria das habitações construídas para portugueses, pelo que este tema não será um problema no futuro.
No entanto, parece que a Autoridade Tributária pretende aplicar este regime retroativamente, ou seja, cobrando mais 17% aos promotores que, de boa-fé, incentivados pelos próprios representantes do Estado, também de boa-fé, aplicaram a taxa de IVA de 6% nos últimos anos.
Se isso acontecer, imagino que algumas empresas tenham de assumir prejuízo com as operações de reabilitação que realizaram nos anos em causa. De acordo com os Quadros do Setor do Banco de Portugal, a margem bruta das empresas de promoção imobiliária de média dimensão é de cerca de 24%, o que quer dizer que os custos diretos (onde se inclui o custo da empreitada, a qual inclui o IVA, pois não é dedutível) representam 76% do preço de venda. Assumindo que as empresas que fazem reabilitação trabalham com a mesma margem, um aumento de 17% desses custos levaria a margem bruta a ficar próxima de 12%, ainda faltando pagar os custos indiretos, ou seja, os salários da própria empresa, que representam cerca de 13% das vendas, o que levaria o lucro a valores negativos.
O princípio da incerteza da Física, criado por Werner Heisenberg em 1927, diz-nos que é impossível determinar simultaneamente e com precisão dois valores de propriedades físicas complementares de uma partícula, pois o próprio observador, ao praticar o ato de medir, influencia a realidade. O princípio da incerteza em Economia, criado por Frank Knight em 1921, diz-nos que não é possível prever certos eventos futuros (principalmente os que dependem de interferência humana) com cálculos estatísticos, pois se fosse, chamar-se-ia risco e poderiam aplicar-se probabilidades para estimar um retorno esperado. Proponho a criação do princípio da incerteza no Imobiliário: A Autoridade Tributária é o observador de Heisenberg; ao medir o imposto posteriormente, torna impossível determinar com precisão o retorno de cada investimento.
Isto, a acontecer, é uma machadada nas regras básicas de cálculo do retorno esperado de um projeto imobiliário, e manchará o nome de Portugal como destino de Investimento Direto Estrangeiro. A bem do bom senso, espero que os responsáveis políticos impeçam a cobrança retroativa de imposto calculado de boa-fé.
Fonto: https://www.grupovidaeconomica.pt/pt-pt/tributacao-na-reabilitacao-urbana--o-principio-da-incerteza
